中国的投资者一直活在政策的期望值里,新的一年依然。
在新的一年里,股市将在期待中拓宽投资面,一方面破发不降反增,另一方面,政府培植创业板、国际板,股指期货亦收盘在望,多数人认为中国将在新年后迎来一波较长周期的牛市。
在新的一年里,楼市将在收窄中充满期待,一方面似乎收紧政策的工具用得差不多了,只等如何实施以及实施到什么程度,另一方面,一再攀高的数字不时敲打着投资客的心,但多数人选择了观望。
在这种宏观态势下,人们更愿意得到结论:房价能降下来吗?
房价涨跌关乎消费拉动与供应方的力量,因此在股市拓宽、楼市收窄环境中,分析房价能否如期下降,必然要看这些力量在宏观环境影响下的变化。
去年楼市达到历史高点,从开发商资金需求看,根据国家统计局的数据,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,个人按揭贷款 8403亿元,增长116.2%。不难看出,国内贷款和个人按揭贷款的增速远远超过了其余资金来源,成为拉动房地产开发企业资金增长的主要动力。而在这条资金链中,信贷资金接近2万亿,占全部资金来源的34.48%,显露出明显的资金推动型楼市特征。
预期2010年整体货币政策保持不变即意味着楼市信贷紧缩,再加上政策明确遏制投资投机消费,因此推动2009年量增价涨的主要支撑力量偏弱。而在市场供应主体结构中,更多国有房企、上市房企将资金投放到土地溢价当中。而股市作为楼市资金来源影响楼市的,对开发商资金链影响甚微。
因此,综合看来,左右楼市的开发商即供应力量运行方向应该是促进出货与稳定价格并略有下调。更何况个案如大龙、广渠路15号地块修改规划条件的图谋透露出政府已经准备清理囤积土地的行为了,因此开发商资金链在新年里应该存在一定压力。
与此类影响因素合并考虑的将会是各地方政府承担房价责任下必然清理闲置土地,并加大保障房力度,表明未来一年中市场供应不会太过紧张,促进房价下调至少是稳定目标属可实现范围。
那么,如果按此分析,房价下行还依赖着消费端的理性与节奏。
分三个方面看,
其一,投资投机不会被遏制,这是房价坚持硬挺的主要力量所在。不断上涨的储蓄率与通胀率会促进投资投机的继续存在,而在股市普遍看好条件下,下半年更有可能发生投资集中,这会稀释房价短暂下调的张力,即当市场房价基于需求下调,投资投机资金的快速切入会将其正面影响消化掉。
其二,市场供应结构性矛盾突出会催生房价上涨。过去的经验证明,影响房价的内核来自于房产供应结构,去年全国商品房整体上涨9.5%,而依附于住宅物业的商业物业上涨11%,舆论亦认为商业地产或成为理想的投资品种左右未来两三年的楼市投资消费。而促进闲置土地开发提速、增加保障房供应并不会在短期内改变市场供应结构,更无法改变在高房价促进下已经错位的需求结构。
其三,政策性观望也是未来房价摇摆不定的重要因素,必须承认楼市中的两类需求都带有刚性,一类是自住房需求,包括改善性需求,还有一类是投资需求,这类投资需求是富裕购买力,影响其投向的无疑是保值能力与回报水平,股市持续牛气可能吸引投资进入,但同样会释放出楼市投资力量;而政策遏制的只能是楼市的投机需求及热钱类型的投资,对于储蓄领域的购买力转化为楼市投资,政策影响面实际非常小。
在这样的需求市场中,政策性观望的存在是导致楼市波动的主要原因,一旦市场出现明显松绑迹象,投资性刚需将直接演绎为恐慌性购买进而带动自住刚需的快速释放,房价容易产生反弹。
概括分析,预期房价走线特点比较合理的描述应该是:上半年在波动中产生机会并稳定下来,下半年呈现市场性上扬,但局部依然会出现向下调整,尤其是主流城市。